住宅ローン見直しの目安は？【金利・諸費用・手数料・タイミング】

人生で一番大きな買い物である家。

一戸建てでもマンションでもそれは同じですね。

現金一括で買える人はほんの一握り。

ほとんどの方は銀行などからお金を借りて毎月返済していることでしょう。

住宅ローンを借り換えることによって、毎月の負担や総返済額が減るとしたらあなたはどうしますか？

住宅ローンを借りているが、一度も見直したことは無い。

そんなあなたは住宅ローンの見直しで得するチャンス！

借り換えの比較だけでもしてみるとよいかもしれませんね。

⇒住宅ローンの借り換えはモゲチェック で簡単に一括比較が可能。借り入れ可能な銀行も無料で紹介してくれます。

私が実際にモゲチェックを使った感想はこちらです。

住宅ローンの借り換えをすると得する目安

住宅ローンの借り換えで得をする人もいれば、借り換えで損をしてしまう人もいます。

住宅ローンの借り変えによって、得をすることができる目安は次の通りです。

どれか1つでも当てはまれば、住宅ローンの借り換えをした方が得をするということです。

この条件を満たせば、諸費用や手数料を銀行に支払ってもそれ以上の総返済額削減効果が期待できると言われています。

特に、2016年にマイナス金利政策が導入されてからは銀行の住宅ローン金利は低下し続けています。

2016年以前に住宅ローンを組んだ方は、住宅ローンの借り換えでお得になる可能性が高いので一度検討してみる価値はあるかと思います。

一般的に人件費が少ないネット銀行の住宅ローンは金利が低い傾向にあります。

住宅ローン借り換えは金利が低いネット銀行が第一候補となるでしょう。

モゲチェック なら、auじぶん銀行、PayPay銀行、ソニー銀行、住信SBIネット銀行、イオン銀行などのネット銀行に仮審査を申し込めます。

住宅ローンの借り換えのタイミング

では、どのタイミングで住宅ローンを見直した方が良いのでしょうか。

借り換えのタイミングとして適切なのはこんな時です。

住宅ローンを組んだ時よりも金利が低下したとき

一番の借り換え時と言えるでしょう。

金利差が1％以上あれば、手数料や諸費用を支払ってもお得な可能性が高いです。

現在借りている住宅ローンの金利と現在の金利を比較してみましょう。

これは住宅ローンの借り換えのタイミングです。

この条件でシミュレーションをしてみましょう。

シミュレーションの結果はこうなりました。

諸費用として、事務手数料と登記関連費用が865,000円かかります。

諸費用を支払っても、234万円の軽減効果が出ることがわかりました。

月々、13,000円余りの支払い額軽減です。

これは大きいですね。

このように、金利が低下したときは借り換えのタイミングとしてベストです。

条件の良い金融機関が見つかった時

住宅ローンの比較は金利だけではありません。

金利差が1％未満であっても、手数料や諸費用の安い金融機関であれば借り換えのメリットの方が大きいことだって十分あります。

さらに、団体信用生命保険（団信）の保障内容が充実しているなど、条件の良い金融機関が見つかった場合にも一度シミュレーションをしてみましょう。

固定金利期間が終了する時

固定金利の住宅ローンといっても契約内容は様々です。

全期間固定の住宅ローンであれば返済終了まで同じ金利です。

ですが、例えば当初10年固定金利の住宅ローンの場合、11年目には金利の見直しが行われます。

当初の固定金利期間は金利が優遇されていて金利が低く抑えられているのが一般的。

11年目からは金利が上がる可能性もあります。

そのタイミングで金利差が1％を超えるようであれば他行と住宅ローンを比較してみる良いタイミングと言えるでしょう。

変動金利の返済額が見直されるタイミング（5年後）

最近では住宅ローンを変動金利で借りる方が増えています。しばらくは金利が上昇しないとの予測でのことでしょう。

変動金利の住宅ローンは毎月金利が変動しないのはご存じでしょうか。

変動金利の住宅ローンは一般的に金利は半年ごとに見直されますが、毎月返済額の見直しは5年ごとです。

ちょっとわかりにくいですね。

例えば変動金利の住宅ローンを借りてから5年間全く金利が変動しなかったとします。だったら、毎月の返済額も同じというのは納得いくでしょう。

しかし問題なのは、変動金利の住宅ローンを借りた後に金利が上昇したときです。

金利が上昇しても5年間は返済額が変わりません。

なんだ、金利が上がったのに返済額が増えないなら得した！と思ってはいけません。

銀行は5年後の返済額見直しの時期がきたら、しっかりとその時点の住宅ローンの元金残高と金利で毎月返済額を再度計算しなおします。

金利が上昇していた場合、5年たったら急に返済額が増加します。

逆に、金利が低下していた場合には、毎月の返済額は減ります。

5年後の返済額見直しの時期に住宅ローンの借り換えを検討するのも良いタイミングと言えるでしょう。

職業や収入が変化する前

住宅ローンの審査では、年収や職業、勤続年数が重要視されます。転職直後は勤続年数が当然短くなりますから、審査に通りづらくなることがあります。

転職を予定しているはなら、転職をする前に住宅ローンの借り換えを済ませましょう。

年収が下がりそうな時には下がる前に借り換えを行うと良いでしょう。年収が下がってからでは住宅ローンの借り換え審査に通りづらくなってしまいます。

他のローンを組む前

銀行はあなたの年収や勤続年数だけを見ているわけではありません。

住宅ローンの他に車のローンなどの借り入れなどの全てを見て審査をします。

クレジットカードや携帯分割販売の滞納があったり、新たに自動車ローンを組んだ後などは審査に通りにくくなります。

新たなローンを組む予定があるのであれば、その前に借り換えを済ませておきましょう。

病気になる前

住宅ローンを組む時には団体信用生命保険への加入が必須です。健康状態が悪いと団体信用生命保険に入れないこともあります。また、入れたとしても金利が上乗せされてしまうこともあります。

大きな病気をしてしまうと住宅ローン借り換えのハードルが上がってしまいますので、健康なうちに住宅ローンの借り換えを検討しておきましょう。

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住宅ローンの借り換えの注意点

ここまで、住宅ローン借り換えのタイミングについて書いてきました。

但し、住宅ローン借り換えには注意点もあります。

再度住宅ローンの審査が必要になる

住宅ローンを借り換えるには、借り換えようとする銀行の審査を受けなければなりません。

この審査に通過しない限り、その銀行で住宅ローンを組むことはできません。

手数料・諸費用を考慮して比較する

住宅ローンの借り換えは、手数料や諸費用を支払ってでも得かどうかで比較をしましょう。

住宅ローンの借り換えには手数料や諸費用（契約書貼付印紙税、事務手数料、保証料、抵当権設定費用など）がかかります。

先程のシミュレーションの例では合計865,000円の諸費用がかかりました。

この額は銀行によって異なりますので、それぞれの銀行でシミュレーションをしてみましょう。

金利が下がっていたとしても、諸費用や手数料のせいで総支払額は増えてしまうという事もあり得ます。

新たに団体信用生命保険に加入する必要がある

住宅ローンの借り換えをする場合には再度、「団体信用生命保険」に加入することになります。

病気などで健康状態に不安があると保険に加入できない場合や、金利が上乗せされてしまうこともあります。

借り換え自体ができないこともあります。

借り換え前の住宅ローンの繰上返済手数料がかかる

住宅ローンの借り換えは、新たな金融機関から借り入れたお金で契約中の住宅ローンの残額を一括返済します。

この時、借り換え前の銀行に住宅ローンの繰り上げ返済手数料を支払う必要が出てきます。

繰り上げ返済手数料も銀行によって金額は異なりますので、確認しておきましょう。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が受けられなくなる可能性がある

借り換えの条件によっては、住宅ローン控除を受けられなくなってしまうケースがあります。

住宅ローンの借り換え後も引き続き住宅ローン控除を受けるには、下記の一定要件を満たす必要があります。

一定の要件とは次のすべての要件を満たす場合です。

（１）新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。

（2）新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

国税庁

借り換えの際に住宅ローンの返済期間を10年未満にしてしまうと住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。

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住宅ローンの返済が厳しいと感じたら銀行にすぐ相談を

病気で働けなくなった、会社の業績が悪化して給料が下がったなど、様々な理由で住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、無理せずに早めに銀行に相談をしましょう。

住宅ローンの借り換えでどうにかなる問題ではありません。

おそらく他行で審査に通らないでしょう。

こんな時は、自分でどうにかしようなんて考えてはいけません。

とにかく早く銀行に相談です。銀行は親切に相談にのってくれます。

銀行は返済計画の見直しをしてくれます。

具体的には、借入期間を延長して月々の返済額を一時的に下げる方法が取られます。

消費者金融等でお金を工面して住宅ローン返済をするなんていうことは絶対にしてはいけません。